土地を売却する場合には、以下のような税金がかかります。
所得税(譲渡所得税)
土地を売却した際に、売却益が発生した場合には所得税がかかります。売却益は、売却価格から土地取得費や売却に関する費用を差し引いた金額となります。
住民税
所得税同様、土地を売却した際に発生した売却益に基づいて、住民税がかかります。
固定資産税
土地を所有している期間によって、売却時に固定資産税が発生する場合があります。具体的には、1月1日に所有していた年度の固定資産税が売却価格から差し引かれます。
登記費用
土地の所有権を移転するために必要な登記費用がかかります。
仲介手数料
不動産仲介業者を介して土地を売却する場合には、仲介手数料がかかる場合があります。
譲渡所得税の計算方法とは
譲渡所得税の計算方法は以下になります
売却益の計算
売却益は、土地を売却した際の売却価格から、土地の取得時に支払った購入価格、仲介手数料、登記費用などの売却にかかった費用を差し引いた額です。
譲渡所得の計算
譲渡所得は、売却益から所得税法において定められた控除額を差し引いた金額です。控除額には、譲渡所得税法に基づいて定められた標準控除額や、土地を取得してから売却するまでの期間によって変わる所得控除があります。
譲渡所得税の計算
譲渡所得税は、譲渡所得に対して所定の税率をかけた金額です。税率は、売却益が50万円以下の場合は0％、50万円超過から200万円以下の場合は10％、200万円超過から1,000万円以下の場合は20％、1,000万円超過の場合は30％となっています。
たとえば、土地を10,000万円で売却し、取得時の購入価格が6,000万円、仲介手数料や登記費用などの売却にかかった費用が500万円だった場合、売却益は3,500万円となります。この場合、譲渡所得は売却益から標準控除額や所得控除を差し引いた金額となります。そして、譲渡所得に対して税率をかけた金額が譲渡所得税となります。
ただし、土地の所有期間や譲渡前の処分方法によっては、譲渡所得税に関する特別なルールが適用される場合があるため、詳細については税務署や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
譲渡所得税を減額するための５つのコツ
①取得費の見直し
土地を取得した際の取得費を再度見直してみることで、譲渡所得が減少し、税金負担を軽減することができます。例えば、土地を取得した際の購入価格について、建物付きの土地であれば、土地と建物の価格を明確に区分し、土地の取得価格を把握することが大切です。
②売却費用の節減
土地を売却するにあたっては、仲介手数料や登記費用などの費用が発生します。これらの費用を節約することで、売却益が増え、譲渡所得が減少するため、税金負担を軽減することができます。
③繰延税金制度の利用
土地の売却益を別の投資に投資する場合、繰延税金制度を利用することで、譲渡所得税を減額することができます。具体的には、売却益を元本として、同じ年内に別の投資に投じることで、税金を支払うのを後回しにすることができます。
④譲渡所得の分散
土地を売却した場合、一度に大きな譲渡所得が発生し、税金負担が重くなることがあります。そこで、売却益を分散して複数年に分けることで、税率が低くなり、税金負担を軽減することができます。
⑤空き家の売却時の3000万円以上の控除
空き家の売却時に、売却益が3,000万円を超えた場合、所得税法において「住宅ローン控除等の特例」として、最大で3000万円まで売却益から控除が認められる制度があります。
この制度は、以下の条件をすべて満たす場合に適用されます。
・空き家の売却益が3,000万円を超えること。
・売却した空き家が10年以上所有されていたこと。
・売却益の一部（控除対象額）を、新築住宅の購入、新築住宅の建築、中古住宅の購入、中古住宅の改修に充てること。
具体的には、控除対象額は売却益から売却費用を差し引いた額で、この額が3000万円以下の場合はその額が控除されます。一方、控除対象額が3000万円を超える場合は、最大で3000万円が控除されます。
ただし、この制度は2023年12月31日までの期間限定であり、その後の適用については未定となっています。
まとめ
今回は土地を売却するときにかかる税金と節税する方法についてご紹介しました。
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